wrz 11, 2025
3 nieszablonowe lokalizacje pod wynajem w Gdańsku, które zaskakują inwestorów
Gdański rynek nieruchomości od lat przyciąga inwestorów, którzy najczęściej koncentrują swoje zainteresowanie na Śródmieściu, Starym Mieście czy pasie nadmorskim. Panuje bowiem przekonanie, że tylko lokalizacje turystyczne, akademickie i rekreacyjne gwarantują pewny zysk z najmu.
Jednak doświadczeni gracze wiedzą, że prawdziwe okazje kryją się tam, gdzie inni ich nie dostrzegają.
Jako właściciel Dochód Pasywny, firmy specjalizującej się w inwestycjach i zarządzaniu najmem, chcę obalić kilka mitów i pokazać potencjał tkwiący w mniej oczywistych częściach Gdańska. Nasze portfolio dowodzi, że stabilne przychody można generować, wychodząc poza utarte schematy. Prezentuję zatem trzy typy lokalizacji, które zaskakują swoim potencjałem inwestycyjnym.
Południowe dzielnice Gdańska – dynamiczne „sypialnie miasta” 
Inwestorzy często pomijają południowe dzielnice Gdańska, takie jak Jasień, Ujeścisko-Łostowice czy Chełm. Uważają je za typowe „sypialnie”, oddalone od głównych części miasta. To błąd, który kosztuje utratę doskonałych okazji inwestycyjnych.
Południowe dzielnice Gdańska przeżywają dynamiczny rozwój urbanistyczny.
Powstają tu nowoczesne osiedla mieszkaniowe, a wraz z nimi rozbudowywana jest infrastruktura – nowe drogi, linie tramwajowe, szkoły, przedszkola i centra handlowe. To sprawia, że stają się one idealnym miejscem do życia dla młodych rodzin z dziećmi oraz specjalistów, którzy cenią sobie spokój i wysoki standard w rozsądnej cenie.
Nasze doświadczenie w firmie Dochód Pasywny jednoznacznie pokazuje, że w tych rejonach istnieje stały, wysoki popyt na wynajem. Najemcy to często osoby szukające stabilizacji na lata, co dla właściciela nieruchomości oznacza mniejszą rotację i pewne źródło dochodu. Inwestycja w nowe budownictwo na południu Gdańska to nie tylko bieżący zysk z najmu, ale także wysoki potencjał wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości.
Ważnym warunkiem jest tutaj odpowiednio skonstruowana umowa najmu i inne narzędzia prawne pozwalające skutecznie egzekwować od najemców ich zabowiazania.
W Polsce bowiem istnieje ustawa o ochronie praw lokatorów (nawiasem mówiąc nie ma czegoś takiego jak ustawa o ochronie praw właścicieli mieszkań, tak jakby ich prawa nie wymagały ochrony) i ten fakt jest ryzykiem inwestycyjnym często hamującym właściciela mieszkania przed wynajmowaniem np. rodzinom czy samotnym matkom.
Problem ten można jednak rozwiazać zlecając zarządzanie najmem odpowiedniej firmie.
Jeżeli jesteś zainteresowany jak radzimy sobie z tym ryzykiem w firmie Dochód Pasywny to zapraszam do kontaktu. Dane kontaktowe znajdziesz na naszej stronie www.dochod-pasywny.com.pl.
Dzielnice przemysłowe i strefy ekonomiczne
Drugą niedocenianą i nieoczywistą lokalizacją pod wynajem są lokalizacje w pobliżu portu, rafinerii, lotniska czy stref ekonomicznych. Należą do nich między innymi takie dzielnice (i miejscowosci) jak:
• Przeróbka
• Stogi
• Kokoszki
• Pruszcz Gdański.
Celowo umieszczam Pruszcz Gdański w zestawieniu z dzielnicami Gdańska, gdyż z naszego doświadczenia wynika, że bliżej tej miejscowości do bycia dzielnicą Gdańska niż osobnym miastem.
Takich ościennych miejscowości jest więcej, np. Banino, Rotmanka itp. W wielkim uproszczeniu, ludzie w nich mieszkający pracują i spędzają czas wolny głównie w Gdańsku.
Na pierwszy rzut oka ww. lokalizacje nie kojarzą się z atrakcyjnym rynkiem najmu. Ich przemysłowy charakter skutecznie odstrasza wielu indywidualnych inwestorów.
Jednak to właśnie tutaj kryje się unikalna nisza.
W tych rejonach działa wiele dużych firm, które regularnie zatrudniają pracowników kontraktowych, sezonowych oraz specjalistów z całej Polski i z zagranicy. Firmy te poszukują dla swoich kadr komfortowych, w pełni wyposażonych mieszkań, często na dłuższy okres. Zaspokajamy najemcom fundamentalną potrzebę, jaką jest mieszkanie, a dla właściciela nieruchomości oznacza to stabilne i często wyższe niż rynkowe przychody.
Współpraca z firmami zapewnia przewidywalność i bezpieczeństwo finansowe. Firmy są wiarygodnymi płatnikami, a umowy często zawierane są na wiele miesięcy z góry. Inwestycja w nieruchomość w tej lokalizacji może stać się prawdziwą maszyną do generowania dochodu pasywnego, wolną od typowych problemów związanych z najmem krótkoterminowym.
Tutaj królują domy jedno i wielorodzinne, budowane w latach 90′ jako domy wielopokoleniowe. Ludzie mieli wtedy plany, aby budować duże, wielopiętrowe domy tak, aby w przyszłości mogły zamieszkać z nimi ich dzieci wraz ze swoimi dziećmi. Po latach okazało sie jednak, że dzieci prowadzą własne życie, kariery, wyjeżdżają do pracy do innych miast czy krajów. Pada wtedy decyzja o sprzedaży takiego domu. Takie nieruchomości, z uwagi na swoją dużą powierzchnię użytkową, klika łazienek i inne aspekty, świetnie nadają sie na wynajem. Po odpowiedniej adaptacji i remoncie domy takie dobrze wynajmują sie „na pokoje”.
Innym typem nieruchomości w tych lokalizacjach są pensjonaty i hotele. Są to czesto rodzinne, małe biznesy, których aktualni właściciele z różnych względów nie mogą lub nie chcą już prowadzić. Dla tych nieruchomości drugie życie daje im wynajem na tak zwane hotele pracownicze.
Nieruchomości tego typu charakteryzują sie wysoką rentownością.
Nasza firma posiada w swoim portfelu inwestycyjnym również takie hotele.
Zajmujemy się całym procesem inwestycyjnym takich nieruchomości: od zakupu poprzez remont aż po wynajem i zarządzanie najmem.
„Wielka płyta” i kamienice
Ta grupa nieruchomości co pawda jest w „topowych” lokalizacjach, ale mimo to często omijana przez inwestorow.
Bloki z wielkiej płyty czy stare, wymagające remontu kamienice często budzą negatywne skojarzenia. Inwestorzy obawiają się wysokich kosztów utrzymania i rzekomego braku zainteresowania ze strony najemców.
Tymczasem te nieruchomości, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach, przeżywają swój renesans.
Procesy rewitalizacyjne w miastach oraz systematyczne remonty (elewacji, klatek schodowych, instalacji) znacząco podnoszą standard życia w starszych budynkach. Dla najemców – zwłaszcza studentów i młodych profesjonalistów – kluczowa jest lokalizacja oraz standard samego mieszkania. Odpowiednio wyremontowane i nowocześnie urządzone wnętrze w bloku z wielkiej płyty na Przymorzu czy w kamienicy we Wrzeszczu jest znacznie bardziej atrakcyjne niż droższe mieszkanie w nowym budownictwie w tej samej lokalizacji. Oczywiście, że najemca wolałby mieszkać w nowym bloku, ale czy za ten przywilej zaplaci on np. o 30% wyższy czynsz? Z naszego doświadczenia wynika, że nie.
Do tego należy podkreślić, że ceny za m2 starych nieruchomości vs. nowych w tych samych lokalizacjach potrafią być nawet o 30-40% niższe. A zatem porównywalne czynsze najmu w zestawieniu z niższymi cenami zakupu nieruchomości, powodują, że starsze budownictwo (w szczególności kamienice) mają znacznie wyższa rentowność z najmu (ROI).
Swietnym przykladem bedzie tutaj zakupione przez nas w 2022 roku mieszkanie w Śródmieściu Gdańska w starej kamienicy (ale z wyremonotwanymi, głównymi instalacjami). Mieszkanie to ma powierzchni 111 m2, znajduje się tuż przy Europejskim Centrum Solidarności i kosztowało nas około 9200 zł/m2. Mieszkanie w środku było już wyremontowane więc z naszej strony były już tylko niewielkie koszty inwestycyjne polegające na podzieleniu pokoi, dorobieniu drugiej łazienki.
Remont wraz z wyposażenie zamknielismy w kwocie 100 000 zł. Poniżej przedstawiam parametry finansowe tej inwestycji:
• Koszt zakupu plus remont: 1 121 000 zł
• Miesięczny czynsz najmu uzyskiwany że wszystkich pokoi bez opłat za media: 10 500 zł
• Pustostanu brak z uwagi na wysoki popyt na najem w tej lokalizacji
• ROI= (10500×12)/1121000zł = 11,2%
Tak wysokie ROI jest nie do uzyskania w nowych inwestycjach deweloperskich. Biorąc pod uwagę perspektywę inwestora pasywnego, powinien on odjąć 2% na zarządzanie najem, co daje pona 9% pasywnego dochodu.
Do tego oczywiście dochodzi wysoki potencjał wzrostu wartości tej nieruchomości w czasie, a zatem dodatkowy zysk kapitałowy.
Oczywiście do powyższych wyliczeń należałoby uwzględnić koszty podatku od nieruchomości i jej amortyzacji. Mimo to wynik jest imponujący.
Dla zainteresowanych większą ilością szczegółów tej inwestycji zapraszam do bezpośredniego kontaktu ze mną. Kontakt znajduje się na naszej stronie www.dochod-pasywny.com.pl
Myśl nieszablonowo i zarabiaj więcej
Świetnym przykladem opłacalności takiego podejscia jest historia z amerykańskiego Baltimore.
W latach 70. i 80. XX wieku Baltimore borykało się z typowym dla wielu miast portowych problemem: stocznia, która przez dekady dawała zatrudnienie tysiącom ludzi, upadła. Dawne doki na nabrzeżu przy Key Highway zaczęły niszczeć. Rdza, ruiny i pustostany odpychały mieszkańców. Dzielnica u stóp malowniczego Federal Hill stawała się coraz biedniejsza i niebezpieczna. Władze miasta nie miały pomysłu, jak zagospodarować te przemysłowe resztki – a koszty utrzymania i rekultywacji rosły.
Wtedy pojawił się inwestor, Richard Swirnow. Gdzie inni widzieli tylko skorodowane dźwigi i bezużyteczne doki, on dostrzegł szansę. W 1983 roku jego firma wykupiła teren dawnej stoczni od miasta. To, co dla władz było problemem, on potraktował jako fundament pod wizję odrodzonej dzielnicy.
Swirnow zburzył resztki przemysłowej infrastruktury i rozpoczął projekt, który na tamte czasy wydawał się szalony: w miejscu zrujnowanych doków miały powstać luksusowe apartamenty z panoramicznym widokiem na zatokę oraz marina dla jachtów. Zamiast portowego hałasu i zapachu ropy, miały pojawić się nabrzeżne kawiarnie, deptaki i stylowe mieszkania.
Plan okazał się strzałem w dziesiątkę. Już w latach 90. stanęła tu 29-piętrowa wieża HarborView Condominium, a wkrótce wokół niej wyrosły kolejne eleganckie zabudowania i prywatna marina. Mieszkania sprzedały się błyskawicznie – kto mógłby oprzeć się wizji apartamentu z widokiem na wodę i z własnym miejscem do cumowania jachtu? Wraz z nową zabudową wróciło życie – dzielnica, wcześniej spisana na straty, stała się symbolem transformacji i jednym z najbardziej pożądanych adresów w Baltimore.
Morał dla inwestora
Ta historia to świetny przykład na to, jak nieszablonowe spojrzenie pozwala tworzyć ogromną wartość tam, gdzie inni widzą jedynie problemy. Ruiny stoczni i skorodowane doki były dla miasta ciężarem – dla inwestora stały się fundamentem luksusowej dzielnicy.
Trzeba mieć wizję, patrzeć nieszablono i działać z odwagą i rozmachem.
Pozdrawiam,
Jacek Pogorzelski
