cze 12, 2025

Jak obliczyć zysk z wynajmu mieszkania? Prosty przewodnik krok po kroku

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem może być świetnym sposobem na budowanie dodatkowego dochodu i pomnażanie kapitału. Ale zanim zdecydujesz się wydać kilkaset tysięcy złotych, warto zrozumieć, jak działa taki model inwestycyjny – i przede wszystkim, jak policzyć, czy to się naprawdę opłaca.

Ten artykuł pokaże Ci krok po kroku, jak ocenić opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem – prostym językiem, bez żargonu, z przykładami i konkretnymi wzorami. Dowiesz się m.in., czym jest ROI, jak działa zysk kapitałowy, jak policzyć średni roczny zysk (CAGR), a także jakie koszty trzeba wziąć pod uwagę, żeby nie przeszacować zysków.

Co to znaczy „rentowność z najmu”? – ROI

Zacznijmy od podstaw. Jeśli kupujesz mieszkanie, które wynajmujesz, to co miesiąc dostajesz czynsz. Te pieniądze to Twój dochód z najmu. Ale żeby ocenić, czy to dużo czy mało – trzeba zestawić ten dochód z tym, ile kosztowało mieszkanie.

To się nazywa rentowność z najmu brutto, lub tak zwany wskaźnik ROI (Return Of Investment). Określa on ile procent włożonego kapitału odzyskujesz rocznie. Mówiąc wprost: to procent Twojego kapitału, który wraca do Ciebie co roku w formie czynszu.

Wzór:

\[ \text{ROI} = \left( \frac{\text{Czynsz roczny brutto}}{\text{Cena mieszkania}} \right) \times 100\% \]

Analizujemy tutaj wartość brutto, czyli przed podatkiem dochodowym. Istnieją różne formy opodatkowania (ryczał, skala) i każdy może stosować różną optymalizację podatkową. Zatem, aby porównywać „jabłka do jabłek” przyjmujemy wartość brutto.

Przykład:

• Kupujesz mieszkanie za 400 000 zł
• Wynajmujesz firmie zarządzającej najmem za stały czynsz 2000 zł miesięcznie,
• Firma wypłaca czynsz nawet jak nikt nie mieszka (brak pustostanów),
• Czynsz został już pomniejszony o koszty dodatkowe takie jak: podatek od nieruchomości i ubezpieczenie mieszkania (czyli te koszty zostały już uwzględnione),
• Roczny czynsz: 2000 zł × 12 = 24 000 zł

\[ \frac{24\,000}{400\,000} \times 100\% = 6\% \]

Czyli mieszkanie „oddaje” Ci 6% swojej wartości rocznie w postaci czynszu.

A co z wartością mieszkania?

Drugim źródłem zysku w nieruchomościach jest wzrost wartości. Jeśli za kilka lat sprzedasz mieszkanie drożej niż je kupiłeś – zarabiasz. To nazywa się zysk kapitałowy.

Wzór:

\[ \text{Zysk kapitałowy} = \left( \frac{\text{Cena sprzedaży} – \text{Cena zakupu}}{\text{Cena zakupu}} \right) \times 100\% \]

Przykład:

• Kupiłeś za 400 000 zł
• Po 5 latach sprzedajesz za 580 000 zł

\[ \left( \frac{580\,000 – 400\,000}{400\,000} \right) \times 100\% = 45\% \]

To znaczy, że samo trzymanie mieszkania przyniosło Ci 45% zysku po 5 latach – niezależnie od czynszu.

Rentowność łączna – czyli ile zarobiłeś w sumie

Jeśli wynajmowałeś mieszkanie przez 5 lat i potem je sprzedałeś, to Twój łączny zysk to:

• Dochód z najmu: 24 000 zł × 5 = 120 000 zł
• Zysk ze sprzedaży: 580 000 zł – 400 000 zł = 180 000 zł

Łącznie zarobiłeś 120 000 + 180 000 = 300 000 zł 

\[ \frac{300\,000}{400\,000} \times 100\% = 75\% \text{ zysku w 5 lat} \]

Ile zarabiasz rocznie czyli porównywanie „jabłek do jabłek”.

Gdy inwestujesz, chcesz wiedzieć, czy Twoje mieszkanie na wynajem zarabia lepiej niż lokata, ETF czy akcje. Problem w tym, że każda z tych inwestycji działa trochę inaczej — mają inne ryzyka, inne przepływy pieniężne i inaczej rozkładają zyski w czasie.

Żeby móc je uczciwie porównać – czyli porównać „jabłka do jabłek” – potrzebujesz jednego, wspólnego mianownika. Tym mianownikiem jest CAGR, czyli Compound Annual Growth Rate, czyli średnioroczna stopa zwrotu.

Dlaczego nie wystarczy po prostu podzielić zysku przez liczbę lat?

We wcześniejszym punkcie obliczyliśmy, że mieszkanie dało 300 000 zł zysku w ciągu 5 lat, co odpowiada 75% łącznego zwrotu. Ktoś mógłby powiedzieć: „to wychodzi 15% rocznie”.

Tak, to prawda, ale to jest mylące.

To tak zwana średnia arytmetyczna, która nie uwzględnia tego, że inwestycja działa rok po roku na coraz wyższej podstawie – czyli nie bierze pod uwagę efektu procentu składanego. A właśnie ten efekt odpowiada za to, że kapitał w dobrze dobranej inwestycji „przyspiesza” z czasem.

Dlatego potrzebujemy jeszcze jednego wskaźnika, który nazywa się CAGR

CAGR mówi: „gdyby Twoja inwestycja rosła co roku o równy procent, to jaki to musiałby być procent, żeby w ciągu 5 lat urosnąć z 400 000 zł do 700 000 zł?”

I właśnie dlatego CAGR daje rzeczywisty, uśredniony wynik, który możesz porównać do:

• lokaty (np. 6% rocznie),

• ETF-a (np. 9% rocznie),

• akcji (np. 12% rocznie),

• obligacji (np. 5% rocznie).

To właśnie CAGR powinien być Twoim narzędziem do porównywania różnych klas aktywów. ROI mówi Ci, ile zarabiasz na najmie. Zysk kapitałowy pokazuje wzrost wartości. Ale CAGR łączy oba źródła zysku i „przekłada” je na wspólny język — zrozumiały dla każdego inwestora.

Jak obliczyć CAGR?

\[
\text{CAGR} = \left( \frac{\text{suma najmu} + \text{cena sprzedaży}}{\text{cena zakupu}} \right)^{\frac{1}{n}} – 1
\]

Gdzie:

• suma najmu – łączny przychód z wynajmu nieruchomości w czasie inwestycji,
• cena sprzedaży – cena, za jaką sprzedano nieruchomość,
• cena zakupu – kwota, za którą nieruchomość została kupiona,
• n – liczba lat trwania inwestycji.

a zatem na naszym przykładzie będzie to:

• Przychód z najmu przez 5 lat: 120 000 zł
• Cena sprzedaży mieszkania: 580 000 zł
• Cena zakupu: 400 000 zł
• Okres inwestycji: 5 lat

Obliczenie:

\[\text{CAGR} = \left( \frac{120000 + 580000}{400000} \right)^{\frac{1}{5}} – 1 = \left( \frac{700000}{400000} \right)^{\frac{1}{5}} – 1 = 1.75^{0.2} – 1 \approx 11.86\%
\]

Dlaczego warto używać CAGR?

• CAGR uwzględnia efekt procentu składanego, co pozwala realnie ocenić efektywność inwestycji w długim okresie.
• Można dzięki temu uczciwie porównać różne instrumenty inwestycyjne: mieszkania, lokaty, ETF-y, fundusze – wszystkie w odniesieniu do jednej wartości: średniej rocznej stopy zwrotu.

Inflacja – nieprzyjaciel inwestora

Inflacja to spadek wartości pieniądza fiducjarnego objawiający się wzrostem cen. Innymi słowy: każda złotówka z czasem traci na wartości (czyli na swojej sile nabywczej).

Jeśli przykładowo inflacja w Polsce w danym roku wynosi 6%, a Twoja inwestycja daje 11,86% rocznie, to Twój realny zysk to:

\[ 11,86\% – 6\% = 5,86\% \]

A zatem po odjęciu inflacji zysk spadł do realnych 5,86%.

Czy to dużo czy mało? Zależy z czym porównujemy.

Powyższy przykład dotyczy wynajmu mieszkania poprzez firmę zarządzającą (taką jak „Dochód Pasywny”), która wypłaca stały czynsz niezależnie czy ktoś mieszka czy nie (i jeszcze parę kosztów firma bierze na siebie). A zatem powyższy przykład jest czysto pasywną inwestycją, taką jak akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne. Należy więc porównywać nieruchomości z tymi właśnie klasami aktywów.

I co się okazuje? W długim terminie łączne stopy zwrotu z nieruchomości porównywalne są ze stopami zwrotu uzyskiwanymi na rynku akcji.⁵

Warto zaznaczyć, że wielu inwestorów mówi, że inwestycja opłaca się, jeśli jej rentowność wynosi inflacja+ 3 punkty procentowe. To powinien być Twój minimalny cel dla inwestycji pasywnych (nie wymagających Twojej pracy w obsługę).

Jakie są jeszcze dodatkowe, ukryte koszty?

W analizie opłacalności inwestycji często mówi się o ukrytych kosztach, takich jak pustostany, remonty, czy obsługa najmu. W tym przypadku jednak – zakładając, że korzystasz z usług profesjonalnej firmy zarządzającej najmem – większość z tych obciążeń przestaje Cię dotyczyć.

To firma zarządzająca (jak np. Dochód Pasywny):

• ponosi odpowiedzialność za ewentualne przerwy w najmie,

• odpowiada za bieżące odświeżenia, odmalowania i naprawy,

• obsługuje kontakt z najemcami, marketing, formalności i windykację.

Jedynymi kosztami, które pozostają po Twojej stronie, są:

• ubezpieczenie mieszkania (np. od zalania, pożaru),

• podatek od nieruchomości (płatny do gminy raz w roku lub w ratach),

Koszty te zostały już uwzględnione w powyższej kalkulacji.

Dlaczego zatem warto inwestować w nieruchomości?

Inwestycje w nieruchomości mogą być bardzo dobrą ochroną Twojego kapitału – zwłaszcza jeśli patrzysz długoterminowo. Zyski z wynajmu i wzrostu wartości mieszkania są porównywalne ze stopami uzyskiwanymi na runku akcji.

Nie chodzi jednak o to, by wybierać „albo mieszkanie, albo giełda”. Kluczem do stabilnych finansów jest dywersyfikacja, czyli rozkładanie kapitału na różne klasy aktywów: nieruchomości, akcje, obligacje, fundusze inwestycyjne, a nawet gotówkę. Dzięki temu, jeśli jedna część portfela straci, inna może to zrównoważyć. Nieruchomości świetnie wpisują się w taki portfel, bo oferują realny majątek, stabilne przepływy pieniężne i ochronę przed inflacją.

Dodatkowo, zmienność cen na rynku nieruchomości jest znacznie mniejsza niż na rynku akcji. To ważne z punktu widzenia Twojego spokoju.

Kiedy opłaca się sprzedać mieszkanie?

Rozważmy jeszcze aspekt „wychodzenia” z inwestycji, czyli sprzedaż mieszkania. Kiedy warto z takiej inwestycji wychodzić i czy w ogóle to robić skoro mieszkanie przynosi stały dochód z najmu?

Otóż okazuje się, że mamy pewien paradoks: gdy mieszkanie rośnie na wartości, rentowność z najmu spada!

To zaskakujące, ale tak właśnie jest. Dlaczego? Bo czynsz pozostaje stały (lub rośnie wolniej niż wartość nieruchomości), a cena mieszkania rośnie – więc procentowo spada ROI.

Przykład:

• Mieszkanie warte 400 000 zł, czynsz 24 000 zł → 6%
• Po 5 kilku latach: mieszkanie warte 580 000 zł, czynsz nadal 24 000 zł → 4,1%

Rentowność z najmu spadła mimo ciągłego wynajmu. Wzrosła natomiast wartość nieruchomości, a zatem potencjalny zysk kapitałowy.

Celowo pomijam tutaj waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji. Oczywiście często się go stosuje, natomiast praktyka pokazuje jednak, że nie zawsze jest to takie proste, gdyż finalnie cenę najmu ustala rynek i korelacja popytu i podaży.

Ale wróćmy do mierzenia rentowności.  Jeżeli sprawdzasz rentowność na bieżąco (np. raz w roku) to możesz dostrzec, że rentowność z najmu (ROI) spada. Oznacza to przeważnie, że nieruchomość znacznie rośnie na wartości.

Co to może oznaczać?

Mamy w takiej sytuacji zysk kapitałowy, ale jest on  na razie tylko „na papierze”, bo do puki nie sprzedamy nieruchomości (nie wyjdziemy z inwestycji) to nie zrealizujemy tego zysku.

Sensowna może zatem okazać się decyzja o sprzedaży mieszkania z zyskiem kapitałowym (wzrost wartości) i zainwestowania tego kapitału ponownie – w tańszą nieruchomość lub o wyższym czynszu najmu. Taką decyzję warto rozważyć szczególnie gdy rynek jest „napompowany”, wszyscy dookoła mówią o inwestowaniu w mieszkania, eksperci zapewniają o „gwarantowanej” i „pewnej” stopie zwrotu. To są sygnały o „przegrzaniu” rynku i potencjalnym zatrzymaniu lub spadku cen nieruchomości.

Jak mówi stara doktryna w inwestowaniu (przypisywana Warrenowi Buffetowi) „Kupuj, gdy inni sprzedają, sprzedawaj, gdy inni kupują”

Podsumowanie – co naprawdę liczy się w inwestowaniu w nieruchomości?

Wbrew temu, co słyszysz w reklamach, w inwestowaniu w nieruchomości nie ma znaczenia:

• czy mieszkanie jest z rynku pierwotnego czy wtórnego,
• czy jest w centrum miasta,
• czy wygląda „ładnie” czy „przeciętnie”,
• czy jest w nowym bloku czy starej kamienicy.

Liczą się tylko suche liczby. Dokładnie tak samo jak w inwestowaniu w obligacje czy akcje – to nie wygląd akcji się liczy, ale ich rentowność.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem można i trzeba policzyć. Jeśli chcesz budować majątek w sposób świadomy, musisz:

• rozumieć, czym jest ROI – czyli ile realnie zarabiasz z czynszu,

• znać zysk kapitałowy – czyli ile zyskujesz na wzroście wartości,

• umieć liczyć CAGR – aby porównać różne inwestycje na wspólnej skali,

• zawsze brać pod uwagę inflację.

Nieruchomości nie są „lepsze” niż akcje czy obligacje. Są po prostu innym narzędziem. W dobrze zbudowanym portfelu inwestycyjnym mają jednak swoje zasłużone miejsce – bo oferują stabilny przepływ gotówki, naturalną ochronę przed spadkiem wartości pieniądza, przyzwoitą stopę zwrotu i  niską zmienność.

Dlatego inwestuj mądrze. Nie kupuj oczami. Kupuj kalkulatorem.

Źródła i inspiracje:

1. Marcin Iwuć – „Finansowa Forteca”
   Jedna z najlepiej ocenianych książek o budowaniu majątku w Polsce. Autor pokazuje, jak tworzyć portfel inwestycyjny oparty na nieruchomościach, akcjach i obligacjach. Znajdują się tam wzory rentowności oraz przykłady analizy mieszkań na wynajem.

2. Ryszard Jaszczyński – „Droga do zamożności”
   Kompleksowy przewodnik po planowaniu finansowym i budowaniu niezależności majątkowej. Autor podkreśla znaczenie przepływów pieniężnych, dźwigni finansowej oraz inwestowania w nieruchomości opartego na analizie liczbowej, a nie emocjonalnej.

3. Oficjalne dane GUS (Główny Urząd Statystyczny)
   Wykorzystywane jako odniesienie do inflacji

4. Doświadczenia własne oraz inwestorów indywidualnych
   Praktyczne obserwacje dotyczące kosztów związanych z wynajmem: pustostanów, remontów, marketingu, windykacji i zarządzania.

5. Badanie: „The Rate of Return on Everything, 1870–2015”
   (autorzy: Jorda, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor)
   Globalne opracowanie porównujące historyczne stopy zwrotu z nieruchomości, akcji i obligacji. Pokazuje, że inwestowanie w nieruchomości daje zbliżone zyski do giełdy, ale przy znacznie niższej zmienności.